Mahfi Eğilmez: Gayrimenkul Vergisinde Büyük Artış Kapıda

Mahfi Eğilmez'den Gayrimenkul Vergilerinde Kritik Uyarı: Büyük Artış Kapıda!

Ünlü ekonomist Mahfi Eğilmez, gayrimenkul vergilerine ilişkin kaleme aldığı son yazısında, 2026 yılından itibaren yürürlüğe girecek yeni rayiç bedel düzenlemelerinin olası yıkıcı sonuçları hakkında çarpıcı uyarılarda bulundu. Eğilmez, bu düzenlemelerin mevcut vergi yükünü astronomik seviyelere taşıyabileceğine dikkat çekerek, Türkiye'nin "ikinci bir varlık vergisi faciasına" doğru sürüklenebileceği endişesini dile getirdi.

Mevcut Vergi Yapısı ve Gayrimenkulün Vergilendirilmesi

Eğilmez, yazısında vergi sisteminin temelini oluşturan üç ana kaynağa değindi: servet ve servet transferleri (emlak vergisi, değerli konut vergisi, veraset ve intikal vergisi), gelir (gelir vergisi, kurumlar vergisi) ve işlemler (KDV, ÖTV, damga vergisi, harçlar). Gayrimenkulün, servet vergilerinin en tipik örneği olduğunu belirten Eğilmez, kişilerin sahip oldukları konut, arsa, arazi ve işyeri gibi varlıklar üzerinden her yıl belirli oranlarda emlak vergisi ödediğini hatırlattı. Bu verginin doğrudan ilgili belediyelere aktarılarak yerel yönetim gelirlerinin önemli bir kısmını oluşturduğunu vurguladı.

Örnek olarak, 2025 yılında Ankara'da 10.000.000 lira değerinde meskeni ve Datça'da 6.000.000 lira değerinde yazlığı bulunan bir kişinin ödeyeceği vergiyi hesaplayan Eğilmez, emlak vergisi oranlarını da paylaştı. Bu kişinin toplamda 32.000 lira emlak vergisi ödeyeceğini, buna ek olarak %10 oranındaki taşınmaz kültür varlıklarının korunmasına katkı payı ile birlikte toplam ödemenin 35.200 liraya ulaşacağını belirtti.

Değerli Konut Vergisi Merceği Altında

Son yıllarda uygulamaya giren Değerli Konut Vergisi (DKV), belirli bir değerin üzerindeki konutlar için ek bir vergi yükü getiriyor. 2025 yılı için 15.709.000 lira olarak belirlenen bu eşiği aşan konutlar, emlak vergisine ilave olarak DKV'ye tabi tutuluyor. Eğilmez, mükelleflerin daha düşük değerli konutlarını istisna olarak gösterebildiğini ancak yaklaşan değerleme sonrası bu durumun değişebileceğine dikkat çekti.

2026 Değerleme Şoku: Rayiç Bedellerde Fahiş Artışlar

Mahfi Eğilmez'in uyarısının ana odağını, 2026 yılı için belirlenen yeni gayrimenkul rayiç bedel değerlemeleri oluşturuyor. Henüz itiraz sürecinin devam etmesiyle birlikte kesin olmasa da, rayiç değerlerin 5 katın üzerinde artırılmasının söz konusu olduğu belirtiliyor. Rayiç bedel, emlak vergisi matrahı ve diğer vergi/harç hesaplamalarında esas alınan temel değer olması nedeniyle, bu artışın vergiler üzerindeki etkisi büyük olacak.

Eğilmez, yukarıdaki örnek üzerinden bu artışın nasıl bir tablo yaratacağını gözler önüne serdi: Ankara'daki konutun değerinin 50.000.000 liraya, Datça'daki yazlığın ise 30.000.000 liraya çıkması durumunda, kişinin ödeyeceği vergilerde adeta bir patlama yaşanacağını vurguladı. 2026 yılı için değerli konut vergisi istisna limitinin de yeniden değerleme oranının yarısı kadar artırılarak yaklaşık 18.850.000 liraya yükseleceğini tahmin etti. Bu durumda, Ankara'daki konut için yaklaşık 90.000 lira değerli konut vergisi ödemek zorunda kalınabileceğini ifade etti. Yani, herhangi bir tadilat veya iyileştirme olmaksızın, bir konutun bir yıl içinde "değerli konut" statüsüne girmesi gibi tuhaf bir durum ortaya çıkacak.

Çarpıcı Senaryo: Vergi Yükü Nasıl Katlanacak?

Yeni rayiç bedellere göre yapılan hesaplamada, örnekteki kişinin 2026'da ödeyeceği emlak vergisi ve değerli konut vergisi toplamının 266.000 liraya ulaşacağı öngörüldü. Bu, 2025'te aynı varlıklar için ödenen 35.200 liralık toplam vergiye kıyasla yaklaşık 7,5 katlık bir artış anlamına geliyor. Eğilmez, "Bir yılda böyle bir artışı hiçbir gerekçeyle açıklamak mümkün değildir" ifadeleriyle durumun vahametini ortaya koydu.

Mahfi Eğilmez'den Eleştirel Bakış: "Bir Koyundan İki Post Çıkmaz"

Bu uygulamanın iki temel açıdan yanlış olduğunu savunan Eğilmez, birincisi böylesine fahiş bir artışın vergi tahsilatını olumsuz etkileyeceğini ve mükellefler ile idareler arasında gerilime yol açacağını belirtti. İkinci olarak ise, aynı konudan aynı amaçla iki kez vergi alınmasının vergiciliğin temel ilkelerine aykırı olduğunu, "bir koyundan iki post çıkmaz" ilkesinin ihlal edildiğini vurguladı. Bu durumun, vergi ilkelerini ayaklar altına alacağı uyarısında bulundu.

Olası Çözüm Yolları ve Radikal Öneriler

Eğilmez, rayiç bedel belirlemelerinin yerinde olduğunu ancak bu yeni değerler üzerinden hesaplanacak vergilerin toplumsal sorunlar yaratmaya gebe olduğunu belirterek, çözüm önerilerini sıraladı:

1. Değerli Konut Vergisi (DKV) tamamen kaldırılmalıdır, zira aynı konuda ikinci bir vergi anlamına gelmektedir.
2. Emlak vergisi oranları mevcut oranların dörtte birine düşürülmelidir.
3. Gayrimenkul alım satım vergisi oranı da aynı şekilde mevcut oranın dörtte birine indirilmelidir.
4. DKV'nin kaldırılmasıyla oluşacak gelir azalmasını telafi etmek amacıyla, emlak vergisi tahsilatından genel bütçeye onda bir oranında aktarım yapılmasını içeren yasal değişiklik yapılmalıdır.
5. Servetler üzerinden yeni bir vergi alınması düşünülüyorsa, bu, zaten beyan edilmiş ve vergisi ödenmiş servetler yerine, beyan edilmemiş servetler üzerinden alınmalıdır. Bunun yolu ise servet bildirimi ve gider bildirimi sisteminin geri getirilmesidir.

Son Uyarı: İkinci Bir Varlık Vergisi Faciası Kapıda mı?

Mahfi Eğilmez, söz konusu düzenlemeler yapılmadan, yeni yüksek rayiç bedeller üzerinden hem emlak vergisi hem de değerli konut vergisinin tahsil edilmeye başlanması durumunda, sonucun Türkiye için "ikinci bir varlık vergisi faciasına" yol açabileceği yönünde ciddi bir ikazda bulundu. Eğilmez'in bu uyarıları, gayrimenkul sahipleri ve genel ekonomi için kritik önem taşıyor.