Gayrimenkul Sertifikası Sistemi Yeniden Gündemde: TOKİ ve Emlak Konut Başvurusu SPK Onayında

Türkiye'de ev sahibi olmak isteyenler için alternatif bir finansal model olarak geliştirilen gayrimenkul sertifikası uygulaması yeniden masada. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’nın desteğiyle TOKİ ve Emlak Konut GYO tarafından yapılan yeni başvurunun, bu hafta içinde Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından onaylanması bekleniyor. Gelişmeler doğrultusunda Perşembe günü Bakan Murat Kurum’un katılımıyla resmi lansman toplantısının yapılması planlanıyor.

Gayrimenkul Sertifikası Nedir?

Gayrimenkul sertifikası, bir konut projesinin tamamının veya bağımsız bölümlerinin küçük birimlere ayrılarak Borsa İstanbul’da menkul kıymet gibi işlem görmesini sağlayan bir yatırım modelidir. Bu model sayesinde yatırımcılar, bir dairenin tamamını satın almak zorunda kalmadan, küçük birikimlerle konuta ortak olabilir ya da projenin değer artışından kârlı çıkabilir.

Örneğin bir daire 2 milyon TL değerindeyse, bu daireye karşılık gelen sertifikalar 2.000 adet olarak ihraç edilebilir ve yatırımcı 1.000 TL'lik bir alımla bu dairede “1 sertifika kadar” pay sahibi olabilir.

Yeni Sistem Nasıl İşleyecek?

Kulis bilgilerinde yer alan detaylara göre, SPK ve Emlak Konut’un üzerinde çalıştığı yeni modelde:

• Sertifikalar, aracı kurumlar ve bankalar üzerinden halka arz edilecek.
• Her daire tipi için ayrı SPK onaylı değerleme yapılacak; dairenin konumu, manzarası, katı gibi değişkenler sertifika fiyatını etkileyecek.
• Projeler 1+1’den 4+1’e kadar tüm bağımsız birimlere ayrılarak halka açılacak.
• Sertifikalar Borsa İstanbul’da işlem görecek ve likit hâle gelecek.
• Talep yüksek olursa yatırımcılara kota sistemi uygulanabilecek.

Konut Yatırımına Ulaşılabilirlik ve Likidite

Sistemin en büyük avantajı, özellikle genç yatırımcılar ve orta gelir grubu için kısmi birikimlerle ev sahibi olma fırsatı sunması. Peşinat, faiz ve uzun vadeli kredi yükü olmadan, doğrudan konut projesine yatırım yapma şansı getiriyor. Konutu baştan sona almak mümkün olmasa da, değer artışına katılmak ve payını borsa yoluyla satabilmek, yatırımcıya yeni bir seçenek yaratıyor.

Gayrimenkul sertifikaları, mevduat faizine alternatif bir yatırım ürünü olarak da değerlendiriliyor. Özellikle Merkez Bankası'nın önümüzdeki dönemde beklenen faiz indirimi süreci ile birlikte, bu ürünün getirisinin göreceli olarak daha cazip hale gelmesi bekleniyor.

Vergi Avantajları Tartışma Konusu

Geçmişte uygulanan ilk gayrimenkul sertifikası modelinde, kazanç üzerinden %10 stopaj uygulanmıştı. Ancak hisse senetlerinde bu oran sıfır olduğundan, yeni sistemde sertifikaların daha cazip hale gelmesi için vergi avantajlarının artırılması gündeme geliyor. Ayrıca, önceki uygulamada KDV, damga vergisi ve harçlardan muafiyet gibi özel hükümler yürürlüğe girmişti.

Kurumsal ve Bireysel Yatırımcı İçin Ortak Zemin

Sistem yalnızca bireysel yatırımcıyı değil, portföy yönetim şirketleri, gayrimenkul fonları ve kurumsal yatırımcıları da hedefliyor. Yüksek hacimli yatırımlar için toplu sertifika alımı mümkün olacak ve bu da hem fiyat dengesini hem de piyasa likiditesini artırabilecek.

Türkiye'de Gayrimenkul Yatırımının Yeni Dönemi

Gayrimenkul sertifikası, klasik konut yatırımını sermaye piyasalarına entegre eden bir köprü niteliği taşıyor. Özellikle konut fiyatlarının ciddi biçimde yükseldiği, krediye erişimin zorlaştığı bir ortamda, bu ürün “yatırımcının konuta erişim bariyerini düşüren” bir model olarak konumlanıyor.

SPK onayı ve lansman sonrası süreç netleştiğinde, gayrimenkul sertifikası piyasasında işlem görecek ilk projeler de duyurulacak. Bu adım, Türkiye’de konut finansmanında devrim niteliğinde bir dönem başlatabilir.