GABORAS: Öğrenci Göçü, İstanbul Kiralarında Uçurum Yaratıyor

İstanbul'da Öğrenci Hareketliliği Kira Piyasasını Dönüştürüyor

Her yıl üniversite kayıt dönemleriyle birlikte hız kazanan öğrenci hareketliliği, Türkiye'nin en büyük metropolü İstanbul'un kira piyasasında önemli bir dönüşüme yol açıyor. Yeni eğitim döneminin başlamasıyla birlikte artan konut talebi, sadece ilçe bazında değil, aynı zamanda mahalleler arasında dahi kira fiyatlarında belirgin bir uçurum yaratmış durumda. Gayrimenkul veri analizi şirketi **GABORAS** tarafından yapılan araştırmalar, kampüslere yakınlığın kira bedelleri üzerinde ne denli büyük bir etki yarattığını somut verilerle ortaya koyuyor.

Kampüs Yakınlığı, Mahalleler Arası Kira Makasını Açtı

İstanbul genelinde, üniversite kampüslerine yakın konumlanan mahalleler ile ilçenin genelindeki kira ortalamaları arasındaki fark dikkat çekici seviyelere ulaştı. Bazı bölgelerde bu farkın yüzde 40'ı aşması, öğrencilerin konaklama tercihlerinde lokasyonun ne denli kritik bir rol oynadığını gösteriyor.

• Çekmeköy: Yeni gelişen bölgelerden biri olan ve bazı özel üniversitelere ev sahipliği yapan Çekmeköy, yüzde 41'lik farkla bu alanda zirvede yer aldı. Bu oran, kampüs çevresindeki mahallelerin ilçe geneline göre çok daha yüksek bir kira primi taşıdığını ifade ediyor.
• Fatih: Türkiye'nin köklü üniversitelerinden İstanbul Üniversitesi'nin Beyazıt, Çapa ve Cerrahpaşa gibi önemli yerleşkelerine yakın mahallelerdeki kira farkı, ilçe ortalamasına göre yüzde 30'a ulaştı.
• Şişli: Merkezi konumu ve çok sayıda üniversite kampüsüne ev sahipliği yapmasıyla bilinen Şişli'de de kampüs yakınlığının yarattığı fark yüzde 32 gibi yüksek bir orana erişti.
• Daha Az Etkilenen Bölgeler: Kampüs yoğunluğunun nispeten daha sınırlı olduğu Eyüp'te bu fark yüzde 10 seviyelerinde kalırken, Bayrampaşa'da ise sadece yüzde 2,61 olarak kaydedildi. Bu durum, üniversite yoğunluğunun kira piyasası üzerindeki doğrudan etkisini net bir şekilde gösteriyor.

Ulaşım Entegrasyonu ve Üniversite Yoğunluğu Farkı Derinleştiriyor

Sadece kampüslerin fiziksel yakınlığı değil, toplu ulaşım altyapısı ve sosyal donatıların gelişmişliği de bu kira farklılaşmasında önemli bir etken olarak öne çıkıyor. **GABORAS** verilerine göre:

• Esenyurt: Bazı kampüslerin bulunduğu ve toplu ulaşım entegrasyonunun güçlü olduğu Esenyurt'ta kira farkı yüzde 31,9 olarak belirlendi.
• Beylikdüzü: Beykent Üniversitesi yerleşkesinin bulunduğu Beylikdüzü'nde fark yüzde 29,8'e ulaştı.
• Üsküdar: Boğaziçi Üniversitesi Kandilli Rasathanesi, Marmara Üniversitesi'nin bazı yerleşkeleri ve özel üniversitelerin bulunduğu Üsküdar'da kira farkı yüzde 24,8 olarak kaydedildi.
• Diğer İlçeler: Maltepe'de yüzde 20, Esenler'de yüzde 18,7, Pendik ve Ataşehir'de yüzde 17,9, Büyükçekmece'de yüzde 17,1, İstanbul Üniversitesi İşletme ve Veterinerlik fakültelerinin bulunduğu Avcılar'da ise yüzde 16'lık bir fark gözlemlendi.

İlçeler Arası Kira Artış Hızlarında Büyük Makas

İstanbul'un farklı ilçeleri arasında kira artış oranları incelendiğinde de önemli farklılıklar ortaya çıkıyor. Bazı ilçeler yüksek artış oranlarıyla dikkat çekerken, bazılarında doygunluğa ulaşan piyasa koşulları nedeniyle artış hızının yavaşladığı görülüyor.

• Zeytinburnu: En yüksek kira artış oranı yüzde 19,9 ile Zeytinburnu'nda kaydedildi.
• Diğer Yüksek Artış Gösterenler: Bu ilçeyi yüzde 17,1 ile Şile, yüzde 15,9 ile Küçükçekmece, yüzde 13,7 ile Arnavutköy, yüzde 13,4 ile Beyoğlu, yüzde 12,9 ile Küçükçekmece ve Bahçelievler, yüzde 12,5 ile Beykoz izledi.
• Daha Düşük Artışlar: Başakşehir'de yüzde 7,97, Esenler'de yüzde 7,90, Ataşehir'de yüzde 4,86 ve Bağcılar'da yüzde 3,60 gibi daha düşük artış oranları gözlemlendi. Bu durum, söz konusu ilçelerde kira fiyatlarının belirli bir doygunluk seviyesine ulaştığına veya öğrenci talebinin diğer ilçelere göre daha az etkili olduğuna işaret edebilir.

En Yüksek Kiralar ve Gelişen Bölgelerdeki Yükseliş

Kira bedellerinin mutlak değerleri incelendiğinde, İstanbul'un köklü ve prestijli ilçeleri liderliği sürdürüyor. Ancak, ulaşım kolaylığı ve yeni üniversite yerleşkeleriyle öne çıkan bazı ilçeler de üst sıralara tırmanıyor.

• Kadıköy: Aylık ortalama 56 bin lira kira bedeliyle Kadıköy, en yüksek kira listesinin başında yer aldı. Bu ilçeyi Sarıyer 54 bin lira, Beşiktaş ise 51 bin lira ile takip etti. Bu bölgeler, Boğaziçi Üniversitesi, İstanbul Teknik Üniversitesi ve Koç Üniversitesi gibi prestijli kurumların kampüslerine ev sahipliği yapmalarıyla bilinir.
• Zeytinburnu'nun Yükselişi: Kira artış hızı yüzde 20'ye yaklaşan Zeytinburnu, ulaşım ağlarının gelişmişliği ve barındırdığı üniversite yerleşkeleri sayesinde aylık ortalama kira bedelini 51 bin liraya çıkararak, 50 bin lira barajını aşan dört ilçe arasına girmeyi başardı. Bu durum, artan talebin ve konum avantajının kira bedelleri üzerindeki doğrudan etkisini ortaya koyuyor.

Ulaşım Kolaylığı ve Sosyal İmkanlar Tercihi Belirliyor

**GABORAS CEO'su Ruhi Konak**, İstanbul genelinde kira artışının yüzde 6,5 seviyelerinde seyrederken, üniversitelere yakın bölgelerde bu oranın yüzde 9,8'e çıktığına dikkat çekti. **Konak**, öğrencilerin konut tercihlerini etkileyen faktörleri değerlendirerek şunları kaydetti:

“Üsküdar, Şişli, Fatih, Bahçelievler ve Tuzla gibi ilçeler, bu dönemde özellikle öne çıkıyor. Bu bölgeler, sadece kendi sınırları içindeki üniversitelere yakınlıklarıyla değil, aynı zamanda sundukları ulaşım kolaylıkları ve zengin sosyal imkanlarla da öğrencilerin ilgisini çekiyor. Kira bedelleri yüksek olsa dahi, bu lokasyonlar öğrencilere hem erişilebilir hem de üniversite yaşamına uygun bir ortam sunuyor.”

En Düşük Kira Bedelleri Hangi İlçelerde?

Kira bedellerinin alt bandına bakıldığında ise, İstanbul'un bazı ilçelerinde daha uygun konaklama seçenekleri sunulduğu görülüyor. Bu durum, öğrencilerin bütçe odaklı tercihlerinde önemli bir rol oynuyor.

• Esenyurt: Aylık ortalama 16 bin liralık kira bedeliyle Esenyurt, en düşük kiralık konut seçeneklerini sunan ilçe olarak öne çıktı.
• Arnavutköy: Bu ilçeyi, yüzde 13,7'lik artış oranıyla birlikte 18 bin lira aylık kira bedeliyle Arnavutköy takip etti.
• Diğer Uygun Seçenekler: Çatalca'da 23 bin, Bağcılar'da 20 bin, Fatih'te 21 bin (genel ilçe ortalaması), Avcılar'da 23 bin, Bayrampaşa'da 24 bin, Gaziosmanpaşa'da 23 bin 500, Güngören'de 24 bin, Sultangazi'de 21 bin, Sultanbeyli'de 20 bin ve Pendik'te 29 bin 500 lira gibi ortalama kira bedelleri belirlendi. Bu ilçeler, daha yüksek bütçeli bölgelere alternatif arayan öğrenciler ve kiracılar için cazip seçenekler sunmaya devam ediyor.